Gayrimenkul Sektöründeki Daralma Reel midir..?
Gayrimenkul Sektöründeki Daralma Reel midir..?
Gayrimenkul sektörü için bu yıl yani 2017 yılı zor bir dönem oldu. Ülkemizin içinde bulunduğu siyasi ortam da bu sektörün sürecini dahada zorlaştırdı maalesef. Birliğin beraberliğin olması gerektiği zor dönemeçli yollardan geçen ülkemiz, ekonomik ve psiko ekonomik krizin tam ortasına sürüklendi. Şimdiye kadar Türkiye’deki ekonominin yüklenicisi olan Gayrimenkul sektörü, Kentsel dönüşümün tam gaz devam etmesi ile beraber, çok hızlı bir yükseliş trendine girdi. Her gün yeni projeler, her gün yeni inşaatlar ile karşı karşıya kalan İstanbul sakinleri, kafaları karışık bir şekilde o projeden ,bu projeye koşar oldular. Yanlış bir yatırım yapmak istemeyen yatırımcılar, kendi bütçelerine en fazla uyan projelerin, inşaat firmalarının kapılarını bir bir çalar oldular.
İlk başlangıçta yatırımcısına fazla fazla kazandıran kentsel dönüşüm projeleri, zaman içinde değişime uğrayan ülke sorunları içerisinde ,artık o kadarda karlı yatırım olmaktan çıkar hale geldi. Artan maliyetler, kaçan yabancı yatırımcılar, bozuk psikolojisi olan ekonomik göstergeler, gayrimenkul yatırımındaki yüksek kar beklentilerini artık rafa kaldırdı. Yapılan inşaatlar, geriye gitmeyen maliyetler sonucunda duragan hale geçti. Projeden satışlar artık eskisi gibi peynir ekmek misali olmuyor maalesef. Zatende bu projelerde yatırım yapan kişilerde atık bir doygunluğa ulaştı. Naktini başka yatırım kalemlerinde değerlendirme yoluna gitmeye başladılar bile.
Kimi zaman Borsa, Kimi zaman Faiz, Kimi zaman Döviz… Yatırımcılar için gayrimenkulden daha cazip hale geldi. Alıcısını bulamayan projeler, yeni kampanyalar ile alıcıya ulaşmaya çalışıyor. Çok ilginç satış taktikleri ile karşılaşıyorum. Hatta bir firma sanki çamaşır makinası satıyormuş gibi, eski evini getir yenisini götür kampanyası başlatmış. Eski evini getiren varmıdır bilmiyorum ama, bu satış taktiği gayrimenkul satışlarındaki daralmada son nokta diyorum ben.
1 yıl hiç ödeme almayanlar, yada 20 yıl vade yapanları ise hiç saymıyorum bile… Bu arada Konut kredilerindeki faiz oranlarında ki yükselmede sektörü kötü etkileyen bir diğer konu.
Bana kalırsa Gayrimenkuldeki bu daralmanın en belirgin sebebi, Arz fazlalığı, Talep düşüklüğü dür. Lüx’ü ve Lüx yaşamı seven bir toplum olduk. Tabii ki bu konutlarda yaşamayı istiyoruz. Yatırımcılar bu konutlara rağbet ederken eminim en çok baz aldıkları konu, Lüx ü seven bir toplum olmamızdır. Fakat hesaba katılmayan önemli bir konu var burada. Bu Lüx konutlarda yaşayacak Halk… Maalesef gelir düzeyi açısından baktığımızda asgari ücretin 1.500 TL civarında olan ülkemizde, 1.400 TL den başlayan 1+1 lerde yaşayacak halkımızın bulunmaması… İşte sorun bu.
Metrekaresini 8.000 TL den satan bir inşaat firması 51 m2 alana sahip olan bir 1+1 daireyi, yatırımcı vergileri ve masrafları hariç 408.000 TL gibi bir rakama alıyor. 20 yıl gibi bir zamana kira çarpanını eşitlediğimizde, kira rakamının 1.700 TL gibi bir rakama tekabül ettiğini görüyoruz. Her sitenin bir aidatının bulunduğunu ve bu aidatında minimum 250 tl olduğunu düşündüğümüzde,bu dairenin kiracıya maliyeti 1.950 TL gibi rakama denk geliyor. Daha elektrik, su, Isınma, Sıcak su gibi diğer giderleri eklemedik. Onlarıda eklediğimizde bu akamın 2.500 TL lere yükseldiğini görüyoruz. Yaşaması için gerekli diğer giderlerini daha saymadık bile. Yemek yemeyecekmi, Ulaşım kullanmayacakmı, yada hiç özel bir ihtiyacı olmayacakmı…
Hanımlar Beyler, belki unuttuk ama burası Türkiye… Sorarım size 1500 TL asgari ücret alan biri bu giderleri nasıl karşılar.? Bu daireler kimin için üretiliyor.? Bu dairelerdeki hayatları yaşayabilecek halkı nereden ithal etmeyi planlıyoruz…
Tersini düşünelim, Kiranın 1.200 TL olduğunu düşünelim ki, bu minimum bir kira rakamıdır. O zaman yatırımcı bu konutları ne için alır sorusu ile karşı karşıya kalıyoruz. Yapılan böyle bir yatırımın yatırımcıya geri dönüşü 340 AY yani 28 yıl 3 ay… Binanın miladı dolmuş oluyor. Oysa daire kendisini kurtaramadı bile halen… Diyebilirimki böyle bir yatırım asla yatırımcısına kazandırmaz, içinde oturamazda… Bizler minimum 3 kişiden oluşan bir aile yapısına sahibiz. Bazı ailelerde bu biraz daha büyüyebiliyorda. 51 metrekarnin neresine bu hayatları sığdırabiliriz.
Hani Gayrimenkul Balonu var mı diye sorup duruyoruz ya işte balon bu bence… Nitelikli konut üretilmesine ülke olarak hepimizin ihtiyacı var şüphesiz… Ama konut alım fiyatı ile Gerçek hayattaki fiyatı birbirine örtüşmeli…
Ülkemizin gerçekleri var. Tabii ki bu konutlar alıcısını da bulucak, kiracısını da… Ama bekleye bekleye; Birden bire değil. Poje bitti, hemen fiyatı %50 hatta %100 artsın; Kira gelirimiz 1700-2000 olsun… Böyle bir dünya yok… İnanın bana gerçek hayat size anlatıldığı gibi değil.
Gerçekte zor hayat koşullarında yaşamlarını idame ettirmeye çalışan bir grup var ve maalesef ki bu yapılan konutların alıcı ve kiracıları da onlar.
Maliyetler arttı kabul ediyorum…. Ama maliyetleri alıcıya veya kiracıya yükleyemezsiniz. Çünkü alıcının da ,kiracının da sınırları belli, çizgileri belli. Onları güçlerinin üzerinde bir hayat tarzına iterseniz, gayrimenkul sahibi bankalar veya ellerinde kalmış konutlarını satmaya çalışan inşaat firmaları ile karşı karşıya kalırız.
Tabii ki Lüx konut üretilecek ve tabii ki hepimiz bu Lüx konutlarda yaşamayı hak ediyoruz. Biraz Kârdan zarar etmek gerek sanırım. Daha az kâr ederek, ellerindeki konutları tüketmeli inşaat firmaları…
Lale Devri Sona Erdi Hanımlar, Beyler…
Bundan sonra daha dikkatli olmalıyız..
Nuray KESKİNGÖZ
Broker
İlkemCity
